A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por unanimidade nesta terça-feira 23 de novembro de 2021, que não há ilegalidade na proibição da atividade de locação por período curto de tempo, modelo adotado pela empresa Airbnb e outras semelhantes.
A 4ª Turma do STJ já havia decidido no mesmo sentido em abril deste ano, quando foi negado o recurso especial de dois proprietários de unidades de um condomínio que utilizavam suas propriedades como verdadeiros hostels, em atividade que foi caracterizada pelos ministros como modalidade atípica de hospedagem.
O grande problema que vem sendo observado na atividade comercial desempenhada por empresas como a Airbnb e outras semelhantes é que no Brasil essas locações de curta ou curtíssima temporada, vem sendo usadas por pessoas que chegam em condomínios residenciais sem qualquer compromisso com as normas e regras condominiais, causando muito transtorno para os condôminos que são verdadeiramente moradores.
Não é incomum a locação dessas unidades residenciais por um ou dois dias para a realização de grandes festas, sem respeito à quantidade máxima de pessoas, com igual desrespeito ao volume de som e várias outras normas de convivência que são características de condomínios residenciais.
A conclusão da 3ª Turma do STJ foi de que o condomínio tem autonomia para decidir sobre ser ou não permitido a atividade de locação de unidade por curto ou curtíssimo período de tempo, desde que tal decisão conste na convenção condominial.
Para isso, deve-se observar alguns requisitos como assembleia específica (para inclusão ou não da proibição) para alteração da convenção condominial e aprovação por 2/3 (dois terços) dos condôminos, como preceitua o artigo 1.351 do Código Civil (CC)
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
Assim, vê-se que ainda que seja possível impor a proibição da atividade de locação por curta ou curtíssima temporada, não é nada fácil alterar a convenção, posto que assembleias condominiais muito dificilmente conseguem mobilizar 2/3 dos seus condôminos.
Contudo, com a decisão da 3ª Turma, o STJ estabelece jurisprudência una, que apesar de não ser vinculante, com certeza será utilizada como parâmetro para futuras decisões em primeiro e segundo grau de jurisdição Brasil a fora.