A relação entre condomínio e condômino é de natureza jurídica complexa, envolvendo aspectos de direito civil, administrativo e processual. O condomínio é uma entidade autônoma, dotada de personalidade jurídica própria ou despersonalizada, que representa os interesses coletivos dos condôminos perante terceiros. O condômino, por sua vez, é o proprietário ou possuidor de uma unidade autônoma dentro do condomínio, que tem direitos e deveres em relação ao bem comum.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é um conjunto de normas que visa proteger os direitos dos consumidores nas relações de consumo. O CDC se aplica às relações envolvendo o condomínio e os seus prestadores de serviço, desde que haja uma relação de consumo entre as partes.
Uma das questões mais controvertidas sobre essa relação é a possibilidade ou não de aplicação do CDC aos conflitos entre condomínio e condômino. A jurisprudência dos tribunais superiores tem se posicionado no sentido de que o CDC não se aplica a essa hipótese, pois não há relação de consumo entre as partes.
O condomínio não presta serviços nem fornece produtos ao condômino, mas apenas administra o patrimônio comum, mediante o pagamento de uma taxa condominial. Essa taxa não tem natureza de contraprestação, mas de contribuição para as despesas comuns. Portanto, o CDC não é o instrumento adequado para regular essa relação, devendo-se observar as normas do código civil e da convenção condominial.
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Para ilustrar essa tese, podemos citar alguns exemplos concretos de situações em que o CDC não se aplica à relação entre condomínio e condômino:
– O atraso no pagamento da taxa condominial não gera a incidência de juros e multa previstos no CDC, mas os estabelecidos na convenção condominial ou no código civil.
– A cobrança judicial da taxa condominial não se submete ao rito sumário previsto no CDC, mas ao procedimento comum ou ao especial de cobrança de dívida líquida.
– A responsabilidade civil do condomínio por danos causados ao condômino ou a terceiros não se baseia na teoria do risco do empreendimento prevista no CDC, mas na culpa ou no caso fortuito.
– A prestação de contas do síndico não pode ser questionada pelo condômino com base no direito à informação previsto no CDC, mas nos termos da convenção condominial ou da assembleia geral.
Por outro lado, aplica-se o CDC nas relações envolvendo o condomínio e as empresas prestadoras de serviço.
Os prestadores de serviço são considerados fornecedores quando oferecem um serviço ao condomínio mediante remuneração. Nesse caso, o CDC estabelece uma série de direitos e deveres para as partes, como por exemplo, a obrigação de informar adequadamente sobre o serviço prestado (art. 6º, III), a responsabilidade objetiva pelos danos causados ao consumidor (art. 14), a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do consumidor (art. 6º, VIII) etc. Portanto, é importante que o condomínio e os seus prestadores de serviço conheçam e respeitem o CDC nas suas relações contratuais, a fim de evitar conflitos e prejuízos para ambas as partes.
Por exemplo, se o condomínio contrata uma empresa de limpeza e esta não cumpre o contrato ou causa algum dano ao patrimônio do condomínio ou aos condôminos, o condomínio pode acionar o CDC para exigir a reexecução do serviço do ou a rescisão do contrato (art. 20 e 35). Da mesma forma, se o condomínio impõe condições abusivas ao prestador de serviço, este também pode recorrer ao CDC para defender os seus direitos (art. 51).
