Caso AIRBNB: decisão do STJ pode alterar interpretação sobre o direito de propriedade?

Saiu nesta semana a primeira decisão sobre o controverso aplicativo Airbnb e o direito de propriedade em condomínios, no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Decisão admite que, com base na convenção do condomínio, locações esporádicas e de curta duração sejam proibidas.

A 4ª Turma do STJ decidiu que o modelo adotado pelo Airbnb e outros aplicativos semelhantes não são considerados não residenciais, ou seja, a hospedagem remunerada com múltipla e concomitante locação de quartos ou imóvel por curto período de tempo caracteriza uso comercial de imóvel residencial, sendo por isto proibido.

Os casos sobre estes tipos de aplicativos de intermediação de aluguel para curtas temporadas já vem sendo alvo de demandas judiciais repetitivas nos mais variados juízos cíveis do país, sempre foi conflitante os interesses dos condomínios residenciais com a prática comercial adotada pelos usuários do Airbnb e outros aplicativos semelhantes.

Com isso, proprietários de três apartamentos de um condomínio do Rio Grande do Sul foram impedidos de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos pelo aplicativo.

Para o Ministro Raul Araújo, no caso concreto, a convenção condominial aponta que expressamente que o uso das unidades deve ser apenas residencial, e que o uso do aplicativo Airbnb desvirtua a característica residencial, tornando as unidades alvo de relação comercial.

Por outro lado, o Ministro Relator Luíz Felipe Salomão, se manifestou no sentido de que proibir a exploração econômica do próprio imóvel, fere frontalmente o direito de propriedade garantido pela Constituição Federal (CF).

Embora seja demanda repetida em vários juizados pelo país, o caso concreto é ainda mais específico, porque os proprietários litigantes haviam transformado seus imóveis em uma espécie de hostel, é um tipo de alojamento compartilhado de alta rotatividade, que a própria empresa Airbnb em sua manifestação disse não recomendar em sua plataforma.

Embora o Código Civil institua no seu artigo 1.228 que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Este direito não é absoluto, podendo ser mitigado quando em confronto com outros direitos coletivos.

A verdade é que esta controvérsia não irá se solucionar brevemente, o ponto principal a ser observado é o de que não é possível a proibição total de cessão do imóvel sob o argumento de desvirtuação da finalidade residencial do condomínio, fosse assim, os imóveis para aluguel seriam também proibidos, porque geram lucro para o proprietário que aluga, numa clara relação comercial.