No imenso universo de compra e venda de imóveis, por vezes, um comprador de boa índole, pode ter frustrada sua compra por alegação de uma terceira pessoa (credor) de que o imóvel alvo do negócio jurídico contém restrição por dívida do vendedor (devedor). A esta interrupção do negócio jurídico de compra e venda de um imóvel por dívida pretérita do vendedor se dá o nome de fraude à execução.
Um juiz, provocado pelo credor, anula uma compra e venda de imóvel onde o comprador, desconhecendo a restrição do registro do imóvel, portanto de boa-fé, compra e paga o referido imóvel ao vendedor que é devedor frente ao credor.
Neste cenário pode ocorrer, por exemplo, que o Sr. Azarado, sem saber que o imóvel que está a venda possui embaraço em sua matrícula imobiliária, compra e paga o referido imóvel do Sr. Esperto. Porém, o Sr. Quero receber, sabendo da compra e venda, com receio de não receber o que lhe é devido pelo Sr. Esperto, procura um juiz para que este anule a venda do imóvel, que serve de garantia para a quitação da dívida. Neste cenário hipotético, o Sr. Azarado pode acabar sem o imóvel e sem o dinheiro pago pelo imóvel.
A fraude a execução está prevista no artigo 792 do Código de Processo Civil (CPC), e apresenta diversos fatores que podem ser entendidos como fraude à execução e, portanto, passíveis de anulação de uma compra e venda de imóvel.
Chama atenção o parágrafo 2º do referido artigo que diz que: “No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”.
Ou seja, o comprador de um imóvel que não tenha qualquer registro de restrição, pode ainda assim perder seu direito se não for capaz de comprovar que tomou todos os cuidados para saber se o imóvel, alvo do negócio, estava sem obstrução ou embaraço. O ônus da prova de boa-fé é do comprador.
Por isso é sempre necessário ter cuidados especiais na hora de se comprar um imóvel, procurando a ajuda de um profissional da área, por se tratar quase sempre de uma negocio jurídico que envolve uma soma considerável de dinheiro.