Continua a “novela” do AIRBNB dentro de condomínio

Em nova decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel através do Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio. Os ministros entenderam que a locação por Airbnb, para períodos curtos, não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.

Os embargos de declaração, um recurso que busca esclarecer omissões no acórdão, foram negados pelo STJ, e essa é a segunda decisão desfavorável à plataforma, sendo a primeira proferida pela Terceira Turma do tribunal em 2021.

O julgamento ocorreu em outubro de 2023 e abordou um caso específico. No entanto, a decisão, não foi clara, gerando dúvidas sobre sua aplicabilidade em situações semelhantes. O Airbnb participou como “amicus curiae” no processo, buscando que a decisão não fosse vinculante para casos futuros.

A insegurança jurídica global em relação ao Airbnb é evidente, com alguns países já regulamentando a questão. A falta de clareza nas decisões do STJ aumenta essa insegurança, prejudicando quem investe na plataforma.

No caso analisado pela Corte, uma proprietária recorreu contra decisões que proibiram a locação pelo Airbnb para mais de um locatário. Os tribunais inferiores consideraram que o contrato não se enquadra nos padrões típicos de locação residencial ou por temporada.

O voto vencedor, apresentado pelo ministro Raul Araújo, destaca a obrigação do proprietário de destinar o prédio para fins residenciais, a menos que haja autorização expressa para hospedagem remunerada. O relator, Luís Felipe Salomão, apresentou posição contrária, argumentando que a locação pelo Airbnb faz parte da “economia de compartilhamento” e está protegida pela liberdade econômica.

O ministro ressalta a ausência de lei que restrinja tal comportamento e menciona um projeto de lei no Senado desde 2019 que visa regulamentar a locação por meio de plataformas como o Airbnb.

A Airbnb, afirmou que as decisões do STJ se referem a casos específicos e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios de forma geral. A empresa reforçou a legalidade da locação por temporada no Brasil, conforme previsto na Lei do Inquilinato.

Neste mesmo sentido está outra decisão do STJ, desta vez da Terceira Turma, que concluiu que cabe ao condomínio, por meio de assembleia, decidir sobre a conveniência ou não de permitir locação por curta temporada, desde que se observe a destinação original prevista na convenção condominial.

Em um caso prático aqui do Espírito Santo, um condomínio localizado na Grande Vitória decidiu, através de assembleia, alterar o regimento interno para permitir estes tipos de locações por Airbnb e outras plataformas digitais da seguinte forma:

“Parágrafo 1º – Fica determinado que a ocupação da unidade para fins de locação por plataformas digitais, repúblicas, temporadas, deverá ser de no máximo 06 pessoas. Não serão permitidos hóspedes e visitantes extras”.

No presente caso fica claro que foi opção dos moradores, através da assembleia (instância máxima e soberana do condomínio), permitir a locação por curta temporada através de plataformas digitais desde que respeitado o limite de seis pessoas por unidade residencial.