Em recente decisão da Justiça paulista, proprietários de um imóvel que foi arrematado em um leilão judicial foram condenados ao pagamento de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) de dívidas provenientes de despesas condominiais anteriores à compra pelos réus.
O entendimento adotado pelo juiz Joel Birello Mandelli da 6ª Vara Cível de Santos na sentença de nº 1021057-25.2020.8.26.0562, foi a de que a obrigação propter rem, que significa “por causa da coisa”, é transmitido, a obrigação segue o imóvel, facultando ao credor cobrar a dívida do débito condominial do proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante ou cedente.
O imóvel que foi a leilão tinha discriminado no edital a dívida por despesas condominiais. Na decisão o juiz afirmou que os compradores tinham ciência da dívida antes da compra, afirmando ser “Prescindível a prévia cobrança do eventual possuidor do bem antes dos réus, como sustentado na defesa, pois o interesse da massa condominial deve prevalecer, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas, embora resguardado o direito de regresso”.
Em outras palavras, não importa quem foi o responsável pela dívida condominial adquirida pelo imóvel, a dívida acompanha o imóvel em qualquer transmissão de titularidade, podendo ser cobrada de quem quer que tenha a posse do imóvel, e não só do proprietário que deu origem a dívida.
Mesmo entendimento tem o TJDF que em acórdão de nº 1201521, 07107360620198070000, do Relator: JOÃO EGMONT da 2ª Turma Cível, entendeu que a dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa, como a própria expressão revela, sendo obrigações que surgem em função do direito real de propriedade.
Assim, responde pelo débito aquele que detém sobre a coisa o poder de fato que advém de justo título, mesmo que a dívida relativa às taxas condominiais preceda seu domínio sobre o bem.
Segundo o art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Desta feita, por expressa previsão legal, o condomínio detém a faculdade de cobrar as despesas do atual proprietário.
É sempre importante antes de comprar um imóvel, solicitar a certidão de ônus junto ao cartório de registro de imóveis, bem como o nada consta de débitos condominiais junto ao respectivo condomínio.