Cuidados na compra de um imóvel para não ser surpreendido com dívidas de donos anteriores

Em recente decisão da Justiça paulista, proprietários de um imóvel que foi arrematado em um leilão judicial foram condenados ao pagamento de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) de dívidas provenientes de despesas condominiais anteriores à compra pelos réus.

O entendimento adotado pelo juiz Joel Birello Mandelli da 6ª Vara Cível de Santos na sentença de nº 1021057-25.2020.8.26.0562, foi a de que a obrigação propter rem, que  significa “por causa da coisa”, é transmitido, a obrigação segue o imóvel, facultando ao credor cobrar a dívida do débito condominial do proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante ou cedente.

O imóvel que foi a leilão tinha discriminado no edital a dívida por despesas condominiais. Na decisão o juiz afirmou que os compradores tinham ciência da dívida antes da compra, afirmando ser “Prescindível a prévia cobrança do eventual possuidor do bem antes dos réus, como sustentado na defesa, pois o interesse da massa condominial deve prevalecer, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas, embora resguardado o direito de regresso”.

Em outras palavras, não importa quem foi o responsável pela dívida condominial adquirida pelo imóvel, a dívida acompanha o imóvel em qualquer transmissão de titularidade, podendo ser cobrada de quem quer que tenha a posse do imóvel, e não só do proprietário que deu origem a dívida.

Mesmo entendimento tem o TJDF que em acórdão de nº 1201521, 07107360620198070000, do Relator: JOÃO EGMONT da 2ª Turma Cível, entendeu que a dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa, como a própria expressão revela, sendo obrigações que surgem em função do direito real de propriedade.

Assim, responde pelo débito aquele que detém sobre a coisa o poder de fato que advém de justo título, mesmo que a dívida relativa às taxas condominiais preceda seu domínio sobre o bem.

Segundo o art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Desta feita, por expressa previsão legal, o condomínio detém a faculdade de cobrar as despesas do atual proprietário.

É sempre importante antes de comprar um imóvel, solicitar a certidão de ônus junto ao cartório de registro de imóveis, bem como o nada consta de débitos condominiais junto ao respectivo condomínio.