Dentro da atividade condominial, a realização de obras é uma das que mais se destacam, no entanto, quando se diz obra condominial, deve-se entender que esta é gênero em que são espécies as obras úteis, as obras necessárias e as obras voluptuárias. Conhecer a diferença entre elas é essencial para o trabalho do síndico, que mesmo conhecendo o geral da legislação, pode ter dúvidas quando da aplicação prática dos diferentes tipos de obras.
A norma que trata das espécies de obras condominiais e que regula o quórum necessário para cada tipo é o artigo 1.341 do Código Civil (CC).
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Observa-se claramente nos incisos I e II, que as obras voluptuárias (obras de “embelezamento”, aquelas de mero deleite ou recreio) e as obras úteis (aquelas em que aumentam ou facilitam o uso do bem), já tem estabelecido de forma expressa o quórum necessário para suas aprovações em assembleia.
Já as obras necessárias (que evitam que o bem se deteriore ou que conservam o mesmo) não possuem um quórum pré-estabelecido, mas tem suas condições de aprovação previstas de forma geral nos parágrafos do artigo 1.341, cabendo uma análise criteriosa caso a caso, para se definir por quem, quando e em que circunstâncias tais obras poderão ser realizadas.
Nem sempre fica claro de imediato para o síndico, os conselhos e demais condôminos, qual a espécie de obra condominial se trata e, sendo necessária, se são urgentes ou não, o que dependendo do caso, havendo uma má interpretação, pode gerar problemas para o síndico ou para o condômino que teve a iniciativa de realização da obra.
Aliás, como em tudo na vida, a prevenção é sempre menos onerosa que a remediação, para isso existem os profissionais de cada área.