O fundo de reserva foi instituído pela Lei nº 4.591/64, a Lei do Condomínio, e consiste em uma espécie de poupança feita para dar segurança financeira ao condomínio em caso de despesas extraordinárias, não previstas no orçamento anual do condomínio.
O artigo 9º, parágrafo 3º, alínea j da referida Lei diz que além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva. O valor, também estabelecido pela convenção pode variar, mas normalmente é aplicado uma porcentagem entre 5% a 10% sobre o valor da taxa condominial.
O prazo de duração da cobrança e os tipos de despesas que ela pode cobrir também podem ser previstos expressamente na convenção, é possível que a arrecadação para o fundo seja temporária, até que se atinja um limite pré-fixado, normalmente significando de duas a cinco vezes o valor da arrecadação mensal do condomínio, ou de forma contínua.
O fundo de reserva deve ser um ativo do condomínio, ou seja, um valor que tenha uma aplicação bancária ou de investimento que, no mínimo, não deixe o valor ser corrompido pela inflação.
De forma geral o fundo de reserva só pode ser utilizado pelo condomínio para custear despesas extraordinárias que envolvam, por exemplo, o pagamento de custas processuais trabalhistas, obras de emergência, ou qualquer outra despesa de natureza não ordinária.
Além disso o uso do fundo de reserva deve ser comunicado aos condôminos em até 30 dias, ou ter sua utilização autorizada em assembléia convocada para esse fim, onde será demonstrado com qual objetivo será utilizado e com previsão de término e posterior reposição.
A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, determina que o fundo de reserva deve constituído pelo proprietário do imóvel, já que é considerado uma despesa extraordinária. No entanto, a mesma lei determina que caso o fundo de reserva seja usado para custear alguma despesa ordinária durante o período de locação, é o inquilino que deve pagar pela reposição desse valor ao fundo.