Crises costumam instigar o aparecimento de soluções criativas que de outra maneira talvez jamais surgiriam, assim foi com a Lei nº 14.309/22, gestada durante a pandemia de Covid-19, que alterou o Código Civil (CC) e a Lei nº 13.019/14 para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.
Desta forma, aquele quórum especial de dois terços dos condôminos previsto pelo artigo 1.351 do CC para se alterar alguma coisa na convenção condominial, quase impossível na prática e que gerava distorções de comportamento e/ou de finalidade que se arrastavam por anos, passou a ser possível com a previsão de assembleias virtuais, desde que a maioria dos presentes autorizem o presidente a converter a assembleia em sessão permanente.
Ou seja, a assembleia pode ficar “em aberto” até que os votos necessários para aprovação de alguma alteração na convenção sejam atingidos. A lei prevê que os votos dos presentes devem ficar registrados na ata, tendo os demais condôminos a possibilidade de registrar seus votos por até 90 dias de forma presencial ou eletrônica, desde que essa possibilidade esteja clara na ata de convocação.
Um problema sério e que até então possuía uma solução muito difícil é a causada pelos aplicativos de hospedagem de curta temporada como o Airbnb e outros similares. Estes aplicativos são utilizados, muitas vezes, para o aluguel de uma unidade residencial em um condomínio bem localizado ou de luxo, para a realização de festas que deixam os verdadeiros condôminos moradores vulneráveis a todo tipo de problema, desde desordem, até problemas com a segurança e danos materiais.
O Supremo Tribunal Federal (STF) em abril de 2021, já havia mostrado um caminho para solucionar este problema no julgamento do REsp 1.819.075, ao estabelecer que uma mudança na convenção do condomínio poderia proibir, de forma expressa e através do voto de dois terços dos condôminos, a prática desses alugueis por temporada de curta ou curtíssima duração, como é o caso do aplicativo Airbnb e outros.
O problema residia, na prática, em como juntar dois terços dos moradores de um condomínio em uma assembleia, coisa praticamente impossível em médios e grandes condomínios. A solução para viabilizar o que estabeleceu o STJ veio, então, com a Lei nº 14.309/22 e sua sessão permanente por até 90 dias.
