A cota condominial, mais conhecida por todos como taxa condominial, é uma obrigação que recai sobre todo condômino para que seja possível a manutenção, reforma e melhoria das áreas comuns, bem como o pagamento de serviços e despesas necessárias ao bom andamento do condomínio.
Uma certa porcentagem de inadimplência é muito comum na maioria dos condomínios, entretanto, quando essa margem ultrapassa os 30%, começa a inviabilizar as contas do condomínio ou a onerar excessivamente os condôminos que pagam em dia suas cotas.
Com o Código Civil de 2002, a multa por atraso no pagamento da cota condominial passou de 20% (que é o previsto na lei de condomínio) para 2%, o que acabou incentivando a maioria das pessoas que passam por algum revés econômico, a deixar de dar prioridade para o pagamento da cota condominial, fazendo crescer a inadimplência geral.
Entretanto, a sensação de que o não pagamento da cota condominial não acarreta grandes consequências está muito equivocada, o Código de Processo Civil (CPC), no artigo 784, inciso X, passou a prever as cotas condominiais como títulos executivos extrajudiciais, agilizando o processo de cobrança que, no passado, era uma verdadeira via crucis que por vezes inviabilizava a cobrança dos inadimplentes, gerando grande injustiça.
Além disso, o inadimplente deve ter atenção para o fato de que a dívida condominial é propter rem, “por causa da coisa”, o que significa que a dívida pertence ao imóvel, sendo, por este motivo, uma das poucas hipóteses em que pode ser alvo de penhora e leilão, mesmo sendo a única residência familiar.
Sendo o síndico responsável legal pelo condomínio, este não pode se abster de fazer uma cobrança efetiva sobre os inadimplentes, sob pena de possível responsabilização judicial, neste mesmo sentido, sequer pode promover algum desconto ou abatimento sobre os juros incidentes, salvo se houver autorização expressa neste sentido na Convenção ou Regimento Interno do condomínio.