O Código Civil (CC) de 2002 no seu artigo 1337, parágrafo único, estabelece que:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar o correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição, até ulterior deliberação da assembleia”.
O ponto fulcral do artigo está na expressão “reiterado comportamento antissocial”, não basta que o vizinho/condômino pratique comportamento antissocial, este tem que ser reiterado, ou seja, tem que se alongar por um período de tempo que se entenda como prática reiterada.
Outra questão central é identificar o que significa comportamento antissocial e, neste sentido, tem-se o conceito jurídico de identificar o condômino antissocial como aquele que se opõe ao convívio social, à organização, costumes ou interesses da massa condominial.
Na sociedade, é bastante comum vermos pessoas sendo chamadas de antissociais por não gostarem muito de sair de casa ou serem tímidas e reservadas. Mas na área da psicologia o termo comportamento antissocial tem outro significado.
O comportamento antissocial é caracterizado pelo desprezo às normas da sociedade, frequentemente associado a um comportamento ilegal, inevitável que um condômino, com este tipo de personalidade, acabe transgredindo também as normas condominiais.
Assim, uma vez identificado o comportamento antissocial reiterado, é necessário que se dê ao condômino acusado, pela gravidade da multa a ser aplicada e pelo respeito aos princípios básicos do direito, amplo acesso ao contraditório e à ampla defesa, princípios estes que são, inclusive, previstos constitucionalmente.
Nesse sentido, observa-se o Enunciado 92 do Conselho da Justiça Federal (CJF):
“As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”
Em julgamento de Recurso Especial (Resp) na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, seguiu-se o mesmo entendimento:
“Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”. (Resp: 1365279 SP 2011/0246264-8).
Assim, tem-se que para a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337 do Código Civil (CC), o síndico tem que convocar uma assembleia geral extraordinária (art.1.354 do CC) com pauta específica destinada ao debate e aplicação de multa de até 10 (dez) vezes o valor da taxa condominial. Lembrando que tal decisão deve ser ancorada por um quórum de 3/4 (três quartos) dos condôminos.